K. Jenõ ügye

Budapest egyik kerületi önkormányzata három alkalommal nyitotta fel roma származású bérlõjének lakását, elszállíttatta az ingóságait, majd 2002. augusztusában az érvényes lakásbérleti szerzõdéssel rendelkezõ férfi feje fölül eladta a lakást. Az önkormányzat csak 2005-ben, Irodánk közbenjárására ismerte el, hogy hibázott, és ajánlott fel kárpótlásként egy magasabb komfortfokozatú bérlakást a károsultnak.

K. Jenõvel a szóban forgó önkormányzat 1999-ben kötött határozatlan idõre szóló szerzõdést egy belvárosi földszinti üzletlakás bérletére vonatkozóan. 2000-ben, feltehetõleg adminisztrációs hiba következtében, és amiatt, hogy a férfi gyakran tartózkodott huzamosabb ideig távol, az önkormányzat a lakást úgy regisztrálta, mintha annak nem lenne bérlõje. A Vagyonkezelõ Rt. ezt követõen felnyitotta a bérleményt, és a bent található ingóságokat elszállíttatta egy raktárba. Miután a bérlõ jelezte a tévedést, lakását ugyan visszakapta, de ingóságai nem kerültek elõ.

2002. januárjában a Vagyonkezelõ Rt. újra felnyitotta a lakást K. Jenõ távollétében, és ismételten elszállította az ott található ingóságokat. A férfi felkereste az önkormányzatot, megint panaszt tett, és ezúttal az elszállított értékeit is visszakapta.

A meglehetõsen furcsa eljárás azonban harmadszorra is megismétlõdött. 2002. augusztusában a bérlõ két hétre elutazott, s távolléte alatt a szomszédjai értesítették telefonon, hogy lakását valaki ismételten feltörte, és jelenleg idegen emberek tartózkodnak benne.

K. Jenõ azonnal hazautazott. A bútorai, ruhanemûi, egyéb ingóságai eltûntek, az üres lakást épp munkások verték szét. Kihívta a rendõrséget, akik megállapították, hogy az ingatlant az önkormányzat eladta, az ott tartózkodó emberek pedig az új tulajdonos megbízásából a felújítást végzõ munkások. A rendõrség tájékoztatta a panaszost, hogy az adásvételi szerzõdés hitelesnek látszik, így a továbbiakban az önkormányzattal kell tárgyalnia, mivel bûncselekmény hiányában nem áll módjukban eljárni.

K. Jenõ tehát harmadszor is felkereste az önkormányzatot, hogy a szóban forgó bérlemény tulajdoni viszonyait tisztázza. Az egyeztetés során kiderült, hogy az önkormányzat valóban eladta a lakást, ám errõl õt, mint bérlõt nem tájékoztatták, és azt is elmulasztották, hogy mindenekelõtt neki kínálják fel megvételre az ingatlant.

Közölték vele azt is, hogy az önkormányzatnak pillanatnyilag nem áll módjában új lakást biztosítani, lakhatását sajnos nem tudják megoldani, de ígérték, hogy majd utána néznek a dolognak. Az ingóságokra vonatkozóan elmondták a panaszosnak, hogy azokat egy raktárban õrzik, ám ügyfelünk a mai napig nem jutott hozzájuk.

Az önkormányzati lakások bérletének megszûntetését (felmondását), illetve eladását elsõsorban a Lakástörvény¹ szabályozza. Az önkormányzat a bérleti jogviszonyt jelen esetben csak akkor szüntethette volna meg,² illetve mondhatta volna fel, ha K. Jenõ elmarad a lakbérrel, nem teljesíti valamilyen lényeges kötelezettségét, a bérbeadóval vagy a lakókkal szemben botrányos, tûrhetetlen magatartást tanúsít; rongálja vagy rendellenesen használja a lakást és a közös helyiségeket, vagy ha az önkormányzat a részére megfelelõ cserelakást cserelakás ajánl fel. Esetünkben azonban a felsorolt lehetséges indokok közül egyik sem állt fent, legalábbis az iratok között erre utaló információt nem találtunk.

Az esetet tovább bonyolítja, hogy az önkormányzat nem csak jogellenesen kiürítette, de harmadik személynek el is adta azt a lakást, amelyre ügyfelünknek érvényes bérleti szerzõdése volt. A Lakástörvény ezzel kapcsolatban kifejti, hogy a bérlõt harmadik személlyel szemben elõvásárlási jog illeti meg.³ Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy amennyiben az önkormányzat értékesíteni kívánja az ingatlant, úgy elõször a bérlõnek kell felajánlani azt megvételre. Amennyiben a bérlõ nem él vételi jogával, a lakást öt évig kizárólag írásos hozzájárulásával lehet harmadik személynek eladni.⁴

Tudomásunk szerint az elmúlt években K. Jenõ több alkalommal kereste meg az önkormányzatot helyzete megoldása végett, az önkormányzat azonban vonakodott elismerni és korrigálni a hibáját. Ügyfelünk igazolni tudta, hogy nem volt közmû- vagy lakbértartozása, nem tanúsított szerzõdésszegõ magatartást, és annak sincs nyoma, hogy szerzõdést bontott volna vele az önkormányzat, vagy vételre vonatkozó ajánlatott tett volna felé.

Irodánk 2005-ben kapcsolódott be a történetbe. Álláspontunk az volt, hogy az önkormányzat megsértette a fent már kifejtett jogszabályokat, amikor a bérlõ feje fölül vételi ajánlat megtétele nélkül, annak tudta és írásos hozzájárulása nélkül harmadik személynek eladta a bérleményt. Mivel az önkormányzat nem tudta igazolni, hogy ügyfelünk bármely ponton megsértette volna a lakásszerzõdést, K. Jenõ igényt tarthatott arra, hogy megfelelõ elhelyezésérõl az önkormányzat másik lakás kiutalásával gondoskodjon. Álláspontunk szerint a cserelakáson kívül kártérítésre is igényt tarthat a férfi, hiszen az elmúlt évek során elszenvedett sérelmek az önkormányzat jogsértõ magatartásának következményei. Az ügyben peren kívüli egyeztetést kezdeményeztünk, ami sikerrel végzõdött. K. Jenõ a kártérítésrõl lemondott annak fejében, ha számára a korábbi üzletlakás helyett egy nagyobb méretû lakóingatlant biztosítanak. Az önkormányzat írásban tett ígéretet arra, hogy 2006. január 14-ig egy minimum 45 négyzetméteres lakóingatlant biztosít ügyfelünknek. Az egyezség végrehajtását Irodánk figyelemmel követi. Az ügy ezzel befejezettnek tûnik, mégis sok kérdés maradt bennünk megválaszolatlanul. Miért pont K. Jenõ lakását törte fel az önkormányzat több alkalommal is? Még ha a férfi sokat is tartózkodott távol, miért nem küldtek legalább egy tisztázó levelet számára, mielõtt értékesítették az ingatlan? Miután tisztázódott, hogy jogellenesen adták el a bérlõ lakását, miért nem tett semmit az önkormányzat az eredeti állapot helyreállítása vagy a férfit ért kár kompenzálása érdekében? Miért csak a jogvédõ iroda fellépését követõen vette komolyan az önkormányzat K. Jenõ kártérítésre vonatkozó igényét?

A kérdésekre válasz, ahogy eddig nem volt, nem várható már a jövõben sem. Csak remélni tudjuk, hogy az önkormányzat is levonta az ügy tanulságait.

Jegyzetek

1 A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. Törvény (Lakástörvény) 23. § (1) bekezdése kimondja, hogy a szerzõdés megszûnik, ha a) a felek a szerzõdést közös megegyezéssel megszüntetik; b) a lakás megsemmisül; c) az arra jogosult felmond; d) a bérlõ meghal és nincs a lakásbérleti jog folytatására jogosult személy; e) a bérlõ a lakást elcseréli; f) a bérlõt a Magyar Köztársaság területérõl kiutasították; g) a bérlõ lakásbérleti jogviszonyát a bíróság megszünteti; h) a bérlõ lakásbérleti jogviszonya hatósági határozat folytán megszûnik. A (2) bekezdés szerint a határozott idõre szóló, vagy valamely feltétel bekövetkezéséig tartó lakásbérleti jog a szerzõdésben meghatározott idõ elteltével, illetõleg a feltétel bekövetkezésekor szûnik meg. A (3) bekezdése kimondja, hogy a felek az önkormányzati lakásra kötött szerzõdést közös megegyezéssel úgy is megszüntethetik, hogy a bérbeadó a bérlõnek másik lakást ad bérbe, vagy pénzbeli térítést fizet. A másik lakás bérbeadása mellett pénzbeli térítés is fizethetõ. A másik lakás bérbeadására, illetõleg a pénzbeli térítésre vonatkozó szabályokat önkormányzati rendelet határozza meg. A (4) bekezdés szerint ha a lakás elemi csapás vagy más ok következtében megsemmisült, illetõleg az építésügyi hatóság életveszély miatt annak kiürítését rendelte el és a bérlõ (használó) elhelyezésérõl maga vagy a lakással rendelkezõ szerv nem tud gondoskodni, az ideiglenes elhelyezés az említett lakás fekvése szerint illetékes települési, fõvárosban a kerületi önkormányzat feladata.

2 A Lakástörvény 24. § (1) alapján a bérbeadó a szerzõdést írásban felmondhatja, ha a) a bérlõ a lakbért a fizetésre megállapított idõpontig nem fizeti meg; b) a bérlõ a szerzõdésben vállalt vagy jogszabályban elõírt egyéb lényeges kötelezettségét nem teljesíti; c) a bérlõ vagy a vele együttlakó személyek a bérbeadóval vagy a lakókkal szemben az együttélés követelményeivel ellentétes, botrányos, tûrhetetlen magatartást tanúsítanak; d) a bérlõ vagy a vele együttlakó személyek a lakást, a közös használatra szolgáló helyiséget, illetõleg területet rongálják vagy a rendeltetésükkel ellentétesen használják; e) a bérlõ részére megfelelõ és beköltözhetõ lakást (a továbbiakban: cserelakás) ajánl fel.

3 A Lakástörvény 49. § (1) szerint az állam tulajdonából az önkormányzat tulajdonába került önkormányzati, illetõleg az állami lakásra, más személyt megelõzõ elõvásárlási jog illeti meg a bérlõt.

4 Az 50. § (1) szerint annak a bérlõnek a lakását, aki nem él vételi jogával, a vételi jog gyakorlására megállapított határidõ elteltétõl számított öt évig harmadik személynek csak a bérlõ írásbeli hozzájárulásával lehet elidegeníteni.