K. Jenő ügye
Budapest egyik kerületi önkormányzata három alkalommal nyitotta fel roma származású bérlőjének lakását, elszállíttatta az ingóságait, majd 2002. augusztusában az érvényes lakásbérleti szerződéssel rendelkező férfi feje fölül eladta a lakást. Az önkormányzat csak 2005-ben, Irodánk közbenjárására ismerte el, hogy hibázott, és ajánlott fel kárpótlásként egy magasabb komfortfokozatú bérlakást a károsultnak.
K. Jenővel a szóban forgó önkormányzat 1999-ben kötött határozatlan időre szóló szerződést egy belvárosi földszinti üzletlakás bérletére vonatkozóan. 2000-ben, feltehetőleg adminisztrációs hiba következtében, és amiatt, hogy a férfi gyakran tartózkodott huzamosabb ideig távol, az önkormányzat a lakást úgy regisztrálta, mintha annak nem lenne bérlője. A Vagyonkezelő Rt. ezt követően felnyitotta a bérleményt, és a bent található ingóságokat elszállíttatta egy raktárba. Miután a bérlő jelezte a tévedést, lakását ugyan visszakapta, de ingóságai nem kerültek elő.
2002. januárjában a Vagyonkezelő Rt. újra felnyitotta a lakást K. Jenő távollétében, és ismételten elszállította az ott található ingóságokat. A férfi felkereste az önkormányzatot, megint panaszt tett, és ezúttal az elszállított értékeit is visszakapta.
A meglehetősen furcsa eljárás azonban harmadszorra is megismétlődött. 2002. augusztusában a bérlő két hétre elutazott, s távolléte alatt a szomszédjai értesítették telefonon, hogy lakását valaki ismételten feltörte, és jelenleg idegen emberek tartózkodnak benne.
K. Jenő azonnal hazautazott. A bútorai, ruhaneműi, egyéb ingóságai eltűntek, az üres lakást épp munkások verték szét. Kihívta a rendőrséget, akik megállapították, hogy az ingatlant az önkormányzat eladta, az ott tartózkodó emberek pedig az új tulajdonos megbízásából a felújítást végző munkások. A rendőrség tájékoztatta a panaszost, hogy az adásvételi szerződés hitelesnek látszik, így a továbbiakban az önkormányzattal kell tárgyalnia, mivel bűncselekmény hiányában nem áll módjukban eljárni.
K. Jenő tehát harmadszor is felkereste az önkormányzatot, hogy a szóban forgó bérlemény tulajdoni viszonyait tisztázza. Az egyeztetés során kiderült, hogy az önkormányzat valóban eladta a lakást, ám erről őt, mint bérlőt nem tájékoztatták, és azt is elmulasztották, hogy mindenekelőtt neki kínálják fel megvételre az ingatlant.
Közölték vele azt is, hogy az önkormányzatnak pillanatnyilag nem áll módjában új lakást biztosítani, lakhatását sajnos nem tudják megoldani, de ígérték, hogy majd utána néznek a dolognak. Az ingóságokra vonatkozóan elmondták a panaszosnak, hogy azokat egy raktárban őrzik, ám ügyfelünk a mai napig nem jutott hozzájuk.
Az önkormányzati lakások bérletének megszűntetését (felmondását), illetve eladását elsősorban a Lakástörvény1 szabályozza. Az önkormányzat a bérleti jogviszonyt jelen esetben csak akkor szüntethette volna meg,2 illetve mondhatta volna fel, ha K. Jenő elmarad a lakbérrel, nem teljesíti valamilyen lényeges kötelezettségét, a bérbeadóval vagy a lakókkal szemben botrányos, tűrhetetlen magatartást tanúsít; rongálja vagy rendellenesen használja a lakást és a közös helyiségeket, vagy ha az önkormányzat a részére megfelelő cserelakást cserelakás ajánl fel. Esetünkben azonban a felsorolt lehetséges indokok közül egyik sem állt fent, legalábbis az iratok között erre utaló információt nem találtunk.
Az esetet tovább bonyolítja, hogy az önkormányzat nem csak jogellenesen kiürítette, de harmadik személynek el is adta azt a lakást, amelyre ügyfelünknek érvényes bérleti szerződése volt. A Lakástörvény ezzel kapcsolatban kifejti, hogy a bérlőt harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti meg.3 Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy amennyiben az önkormányzat értékesíteni kívánja az ingatlant, úgy először a bérlőnek kell felajánlani azt megvételre. Amennyiben a bérlő nem él vételi jogával, a lakást öt évig kizárólag írásos hozzájárulásával lehet harmadik személynek eladni.4
Tudomásunk szerint az elmúlt években K. Jenő több alkalommal kereste meg az önkormányzatot helyzete megoldása végett, az önkormányzat azonban vonakodott elismerni és korrigálni a hibáját. Ügyfelünk igazolni tudta, hogy nem volt közmű- vagy lakbértartozása, nem tanúsított szerződésszegő magatartást, és annak sincs nyoma, hogy szerződést bontott volna vele az önkormányzat, vagy vételre vonatkozó ajánlatott tett volna felé.
Irodánk 2005-ben kapcsolódott be a történetbe. Álláspontunk az volt, hogy az önkormányzat megsértette a fent már kifejtett jogszabályokat, amikor a bérlő feje fölül vételi ajánlat megtétele nélkül, annak tudta és írásos hozzájárulása nélkül harmadik személynek eladta a bérleményt. Mivel az önkormányzat nem tudta igazolni, hogy ügyfelünk bármely ponton megsértette volna a lakásszerződést, K. Jenő igényt tarthatott arra, hogy megfelelő elhelyezéséről az önkormányzat másik lakás kiutalásával gondoskodjon. Álláspontunk szerint a cserelakáson kívül kártérítésre is igényt tarthat a férfi, hiszen az elmúlt évek során elszenvedett sérelmek az önkormányzat jogsértő magatartásának következményei. Az ügyben peren kívüli egyeztetést kezdeményeztünk, ami sikerrel végződött. K. Jenő a kártérítésről lemondott annak fejében, ha számára a korábbi üzletlakás helyett egy nagyobb méretű lakóingatlant biztosítanak. Az önkormányzat írásban tett ígéretet arra, hogy 2006. január 14–ig egy minimum 45 négyzetméteres lakóingatlant biztosít ügyfelünknek. Az egyezség végrehajtását Irodánk figyelemmel követi. Az ügy ezzel befejezettnek tűnik, mégis sok kérdés maradt bennünk megválaszolatlanul. Miért pont K. Jenő lakását törte fel az önkormányzat több alkalommal is? Még ha a férfi sokat is tartózkodott távol, miért nem küldtek legalább egy tisztázó levelet számára, mielőtt értékesítették az ingatlan? Miután tisztázódott, hogy jogellenesen adták el a bérlő lakását, miért nem tett semmit az önkormányzat az eredeti állapot helyreállítása vagy a férfit ért kár kompenzálása érdekében? Miért csak a jogvédő iroda fellépését követően vette komolyan az önkormányzat K. Jenő kártérítésre vonatkozó igényét?
A kérdésekre válasz, ahogy eddig nem volt, nem várható már a jövőben sem. Csak remélni tudjuk, hogy az önkormányzat is levonta az ügy tanulságait.
1 A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. Törvény (Lakástörvény) 23. § (1) bekezdése kimondja, hogy a szerződés megszűnik, ha a) a felek a szerződést közös megegyezéssel megszüntetik; b) a lakás megsemmisül; c) az arra jogosult felmond; d) a bérlő meghal és nincs a lakásbérleti jog folytatására jogosult személy; e) a bérlő a lakást elcseréli; f) a bérlőt a Magyar Köztársaság területéről kiutasították; g) a bérlő lakásbérleti jogviszonyát a bíróság megszünteti; h) a bérlő lakásbérleti jogviszonya hatósági határozat folytán megszűnik. A (2) bekezdés szerint a határozott időre szóló, vagy valamely feltétel bekövetkezéséig tartó lakásbérleti jog a szerződésben meghatározott idő elteltével, illetőleg a feltétel bekövetkezésekor szűnik meg. A (3) bekezdése kimondja, hogy a felek az önkormányzati lakásra kötött szerződést közös megegyezéssel úgy is megszüntethetik, hogy a bérbeadó a bérlőnek másik lakást ad bérbe, vagy pénzbeli térítést fizet. A másik lakás bérbeadása mellett pénzbeli térítés is fizethető. A másik lakás bérbeadására, illetőleg a pénzbeli térítésre vonatkozó szabályokat önkormányzati rendelet határozza meg. A (4) bekezdés szerint ha a lakás elemi csapás vagy más ok következtében megsemmisült, illetőleg az építésügyi hatóság életveszély miatt annak kiürítését rendelte el és a bérlő (használó) elhelyezéséről maga vagy a lakással rendelkező szerv nem tud gondoskodni, az ideiglenes elhelyezés az említett lakás fekvése szerint illetékes települési, fővárosban a kerületi önkormányzat feladata.
2 A Lakástörvény 24. § (1) alapján a bérbeadó a szerződést írásban felmondhatja, ha a) a bérlő a lakbért a fizetésre megállapított időpontig nem fizeti meg; b) a bérlő a szerződésben vállalt vagy jogszabályban előírt egyéb lényeges kötelezettségét nem teljesíti; c) a bérlő vagy a vele együttlakó személyek a bérbeadóval vagy a lakókkal szemben az együttélés követelményeivel ellentétes, botrányos, tűrhetetlen magatartást tanúsítanak; d) a bérlő vagy a vele együttlakó személyek a lakást, a közös használatra szolgáló helyiséget, illetőleg területet rongálják vagy a rendeltetésükkel ellentétesen használják; e) a bérlő részére megfelelő és beköltözhető lakást (a továbbiakban: cserelakás) ajánl fel.
3 A Lakástörvény 49. § (1) szerint az állam tulajdonából az önkormányzat tulajdonába került önkormányzati, illetőleg az állami lakásra, más személyt megelőző elővásárlási jog illeti meg a bérlőt.
4 Az 50. § (1) szerint annak a bérlőnek a lakását, aki nem él vételi jogával, a vételi jog gyakorlására megállapított határidő elteltétől számított öt évig harmadik személynek csak a bérlő írásbeli hozzájárulásával lehet elidegeníteni.